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增量房贷从严审核

雷峰行
导读 6 月 12 日,在北京顺义一个楼盘的营销中心,销售人员白涛透过宽大的玻璃幕墙指着外面的工地说,今年年底,房子的主体封顶了,就可以办...

6 月 12 日,在北京顺义一个楼盘的营销中心,销售人员白涛透过宽大的玻璃幕墙指着外面的工地说,今年年底,房子的主体封顶了,就可以办理按揭贷款。目前只需要在 7 天内交 10% 的首付款,剩余首付款在办理按揭时付清即可。

白涛说的 " 建筑主体封顶办理个人住房贷款 ",源自 2007 年 9 月 27 日央行、原银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称 "359 号文 ")。359 号文要求 " 只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款 "。

李建是一家国有大行北京某支行的信贷负责人,他告诉经济观察报,在房地产上行期,多数城市并没有严格执行 359 号文,开发商通过虚假的监理月报等封顶材料提前办理个人住房按揭,埋下了烂尾隐患。

李建说,2023 年仍有个别城市的房地产项目,主体结构没有封顶可以拿到个人住房贷款。经过监管部门大力治理后,今年以来,类似情况已经大幅减少,目前大家都是严格按照制度执行。

规范封顶放贷

通常情况下,房地产项目取得商品房预售许可证开始对外销售,但各个城市获取预售证的前置条件不同,有的城市要求项目投资强度达到一定比例,有的城市要求建筑主体形象进度达到一定比例。

以建筑主体形象进度作为获取预售证的条件,不同城市的要求也不一样。比如,北京的普通(相对于高标准或装配式建筑而言)房地产项目,要求主体结构达到规划设计总层数的三分之一,而西安等城市则要求建筑主体结构封顶。

由于不同城市申请预售证的要求不同,办理个人住房按揭贷款的节点也不同。在北京购房,交清首付款并网签后,建筑主体结构封顶后可以办理按揭贷款;在西安,则是交清首付并网签后即可以办理按揭贷款。

白涛告诉经济观察报,消费者交清首付款并在房管局备案网签后,可以向项目合作的商业银行申请个人住房贷款。银行对购房者的贷款资质进行审核,确定贷款比例及贷款年限。等到项目主体结构封顶后,银行才能放款。

从 2022 年开始,北京以楼栋为单位申请商品房预售许可证。消费者购房时,如果房子所在的楼栋建筑主体结构没有封顶,即便银行通过了房贷申请,也不会发放贷款。

建筑主体结构封顶后,项目公司以监理月报等材料向银行申请放款,银行实地核查项目建筑实际进度,银行房贷负责人与开发商的项目负责人、营销负责人,建筑商负责人及建筑主体拍照,作为封顶证明资料留存备查。达到放款条件后,银行将按揭贷款转入预售资金监管账户。

购房者资质审核

李建说,虽然目前北京已经执行首套首付 30% 的政策,但各家商业银行会根据自身贷款不良率、风控体系等标准,制定一套内部标准,执行标准比监管要求更为严格。

比如,某国有大行北京分行执行首套首付 35%、最长贷款期限不超过 25 年的要求,审核房贷时,名义仍按照 30% 首付、30 年贷款期限标准,但批下来的房贷不会突破内部标准。

另一家商业银行南方某市支行负责人告诉经济观察报,如果购房者做组合房贷,首付比例及贷款年限等方面需按公积金标准审核。与商业贷款相比,公积金贷款审核更为严格。如果公积金只能贷 20 年,商贷也只能批 20 年。

除了首付款和贷款年限外,商业银行对购房者还款能力的审核标准也不同。

第一,收入证明。有的银行要求购房者单位开具收入证明即可,但有的银行还需要提供半年的工资卡流水。

第二,收入对月供的覆盖率。有的银行要求家庭月收入是月供的两倍,有的银行则要求,家庭收入核算需要剔除其他负债和刚性支出。

上述支行负责人说,他所在银行审核房贷时,要求贷款人提供单位开具的收入证明及相关工资卡流水,贷款人的月支出与收入比控制在 50%,月所有债务支出与收入比控制在 55%。

他告诉经济观察报,审核贷款人的工资卡流水,不仅看贷款人的收入,也看贷款人的支出。比如,贷款人离异,每月需要定额支付孩子抚养费,虽然不是负债,但在审核贷款额度时需要将这部分支出作为负债计入。

李建说,2024 年以来,个人住房贷款审核、办理和发放等环节越来越规范,之前的各种乱象基本杜绝了。

监管加强

2003 年,央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(下称 "121 号文 ")要求,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款,而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。

2007 年 9 月,央行联合原银监会下发 359 号文,重申 " 主体结构封顶后才能发放个人按揭贷款 "。此后,359 号文一直是个人住房贷款的主要执行依据。

李建说,公积金贷款一直严格执行 359 号文规定,但在商业贷款领域存在较大漏洞。其中既有客观现实的需要,也有商业银行自身的问题,在房价上涨阶段,提前发放贷款的行为并没有引起太大争议。

从房企角度而言,开发商需要快速回笼资金,封顶后才能办理按揭贷款无法满足其对资金的需求。一般情况下,开发商会提供虚假封顶材料让银行提前发放按揭贷款。

对银行来说,个人住房贷款属于优质业务,是各家商业银行重点争夺的对象,个别支行对开发商提供的封顶材料睁一只眼闭一只眼。

上述支行负责人告诉经济观察报,有的商业银行是房地产项目开发贷的债权人,为了按期收回开发贷,部分银行默认支行的违规行为。有些银行坏账率很高,大部分因之前违规发放房贷。

" 以前房价一直在涨,购房者不会在意是不是违规。" 该支行负责人说,随着房价拐点来临及大量烂尾楼出现,购房者对商业银行违规发放个人按揭贷款的投诉大幅上升,这一灰色地带也逐步引起监管层的关注。

李建告诉经济观察报,2020 年,泰禾北京院子二期停工事件爆发后,虽然北京没有明确发文,但开始对个人住房贷款进行严格监管。此后,北京地区的商业银行严格执行 " 建筑主体结构封顶后办理个人住房贷款 " 的相关规定。

2021 年 1 月,上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》(下称 " 上海 6 号文 "),要求切实执行 359 号文。

上述支行负责人告诉经济观察报,2021 年下半年,他所在支行的省级金融监管部门召集辖区内商业银行,对个人住房贷款发出风险警示,辖区内的商业银行开始严格执行 359 号文相关规定。

2022 年以来," 断供潮 " 持续发酵,加上 " 保交楼 " 责任被压实在地方政府身上,全国各地继续加大对个人住房贷款的监管力度。

李建告诉经济观察报,随着各地加大监管力度,全国范围内违规发放个人住房贷款的行为大幅减少,但在 2023 年下半年,仍有个别城市的支行 " 顶风作案 ",这种情况一般会发现一起处理一起。

到了 2024 年,多数城市个人住房贷款领域的违规行为已经大幅改善。李建说,2024 年以来,他没有听到过哪个城市发生违规发放房贷的消息。

正反面

" 主体结构封顶后发放个人住房贷款 " 的规定从严执行后,对房企、购房者及地方政府均产生不同程度的影响。

第一,资金压力。之前,消费者购买新房,交清首付并网签后,银行就开始陆续将个人住房按揭贷款汇入预售资金监管账户,加上预售资金监管较为宽松,开发商自有资金投入压力相对较小。

严格执行 359 号文后,项目结构封顶前需要开发商以自有资金持续投入。白涛说,主体结构封顶时,开发商投入资金占建安成本的一半左右,如果加上拿地支出,自有资金投入占比在四分之三左右。

上述支行负责人告诉经济观察报,有的商业银行要求项目付清前期工程款后才能办理个人住房贷款。这就使得开发商自有资金投入压力倍增,尤其是在一二线城市,多数民企因自有资金缺乏而不愿意拿地。

第二,购房风险下降。之前之所以出现大量烂尾楼纠纷,除了预售资金监管不力外,另一个主要原因是银行违规发放个人住房贷款,例如河南等地的部分烂尾项目施工进度未到正负零,购房者已开始还月供。

预售资金监管加强及 359 号文严格执行以来,购房者获得双重保险。白涛说,即便是预售资金监管不力,购房者最多损失首付款,而不需要背负房贷;一旦主体结构完工,后期交楼风险会大幅下降。

第三,优胜劣汰。上述支行负责人认为,一系列旨在保护购房者的措施落地,一定程度使得资金实力不济的房企逐步退出房地产开发领域。

李建说,过去,有些地方监管部门也试图严格执行 359 号文,但 " 有开发商拿营商环境说事,地方政府担心开发商撤资或减少投资,也不愿管太死,最后造成大量保楼问题还得地方政府来解决 "。

上述支行负责人说,个人住房贷款政策严格执行,起初可能是为了减少房地产信贷风险,但实际上也保护了购房者权益。虽然房企和银行在过程中都比较痛苦,但从长远来看是好事。

(应受访者要求,白涛、李建均为化名)