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杭州曾经的“万人摇”红盘开始“破发”,专家表示“二手房价格未企稳,以价换量仍在持续”

宗政浩澜
导读 当年 " 万人摇 " 抢不到的房,如今反而能捡漏了。四年前,创下杭州买房摇号纪录 "6 万人摇 " 的西溪公馆,以及多次开盘 " 万人摇...

当年 " 万人摇 " 抢不到的房,如今反而能捡漏了。

四年前,创下杭州买房摇号纪录 "6 万人摇 " 的西溪公馆,以及多次开盘 " 万人摇 "、凭借一己之力带火整个板块的臻珹 · 幸福里,都在交付之后面临 " 破发 " 的尴尬境地。

近日,《每日经济新闻》记者采访发现,交房快两年的幸福里 89 平方米三房两厅,最低成交单价已经接近 3.1 万元 / 平方米。而据钱江晚报,幸福里项目首开含精装均价是 2.65 万元 / 平方米。

" 二楼成交价 280 万元,正常楼层 290 万元左右。" 据杭州德佑地产幸福里门店张鹏介绍," 还有部分房源,比如三梯四户的超高层楼栋,成交价不到 3 万元 / 平方米。"

2020 年 6 月前后,杭州还没有实行限售政策,西溪公馆不少业主领到房产证之后就挂牌,当时最高单价曾接近 5.5 万元 / 平方米,但从 2021 年 6 月到 2023 年,每平方米跌了 1.5 万 ~2 万元不等。

"89 平方米,245 万元,价格还能谈。" 中介韩永对每经记者表示。粗略计算,西溪公馆单价已经降至 2.75 万元 / 平方米,相比开盘价 2.8 万~3 万元 / 平方米,算上当时高企的资金成本,已经是妥妥的 " 破发 "。

" 中间楼层 89 平方米户型 250 万~270 万元,低楼层房源价格上不去,只能降价。" 韩永说。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言:" 这批红盘开盘时其实价格是有倒挂的,随着这两年二手房价格下行,这些次新房要么跟之前买入价持平,要么只有极小的空间。如果当时有楼层溢价,叠加资金成本,确实能算‘破发’。"

据高院生介绍,即便是杭州最热的亚运村板块,也难逃这一尴尬境地。

据中指研究院,8 月杭州二手房成交量位居前三的项目分别为艮北新城杨柳郡、老余杭桃源小镇和亚运村桂冠东方,成交量都在 18 套以上。

亚运村三子——绿城桂冠东方、万科日耀之城、华润亚奥城共有近 4400 套住宅,当初开盘同样全城轰动,一房难求。

中指研究院表示,8 月初,绿城桂冠东方交付并办出大证,有接近 500 套房源挂牌,迎来了一波出货行情,但不足 5 万元 / 平方米的成交均价不及预期,也对钱江世纪城板块的二手房市场造成了冲击。

杭州二手房市场不行了?事实并非如此。

8 月杭州市区共计成交二手房 6298 套,日均成交 210 套,环比下跌 17.1%。这是杭州二手房市场连续高位成交四五个月后,首次明显降温。但即便如此,6 月、7 月、8 月三个月的月度成交水平仍远高于 2023 年同期,也高于 2023 年 " 金九银十 " 传统购房旺季。

只不过在房价上,大部分房东都在经历 " 阵痛 "。

中指研究院数据显示,8 月杭州二手房价格延续平稳下跌态势,成交均价环比下跌 0.9%," 以价换量 " 仍为市场主要特征。

" 价格下跌的情况也要分开看。" 高院生分析," 有一些小区前期炒作比较早,价格基本上也触底企稳了,特别是一批均价从 2.5 万元 / 平方米左右跌到 1.6 万元 / 平方米左右的小区。杭州每个月都会有一些相对成交活跃的板块出现价格调整,比如 8 月的桂冠东方,所以导致整体均价表现为不断下行。"

对于 9 月,高院生判断:" 新房市场可能比前两个月略好,二手房目前量是稳住了,从 3 月开始连续 4 个月保持在高位,哪怕到 8 月有所回落,也属于受到季节性因素影响,市场整体需求基数还是相对稳定的。"

" 但二手房价格目前整体上没有看到企稳迹象,‘以价换量’仍然在持续。"

每日经济新闻