重磅信号来了，不涨房价，就涨租金

上周五，央行公布了第二季度中国货币政策执行报告，其中特别用一个专栏讨论了房地产市场。报告中暗示了两个重要信息：一是房租可能会上涨；二是租金回报率预计将达到3%，超越多数资产的回报水平。央行如此直接评价某一资产的收益率实属罕见，这背后预示着经济趋势的重大变化。

尽管许多人期望房价下降能带来积极效应，但两年来的房价调整并未显著改善整体生活成本，反观许多商品价格仍在上涨，包括近期蔬菜价格的大幅攀升，7月CPI的温和增长也证实了这一点。这表明，原本可能从房产领域获取的收益，正逐渐分散至其他生活领域，尤其是房租成为这一趋势的明显例证。深圳龙岗区的公租房租金调整公告显示，部分续租租金涨幅甚至达到66.7%，标志着即使是公租房，成本也在上升，这在一定程度上是为了补充地方政府的收入缺口，因土地销售疲软迫使他们寻找新的收益来源。

租房市场的变化反映出，即使不购房，居住成本也可能不菲。随着住房可能走向双轨制，即保障性住房和市场化商品住房并存，后者可能变得更加昂贵且精英化。鉴于中国庞大的人口基数和城镇化进程中人口向大城市集中的趋势，核心城市的商品房价格或将持续走高，而三四线城市房价则可能继续下滑。这意味着，房地产市场的分化将进一步加剧。

央行提及建立更完善的租赁体系，与这一趋势相呼应。随着地方政府收入模式的变化，从依赖土地出让金转向更多考虑租金收益，稳定的租金增长将成为常态。如果租金回报率能够稳定在3%以上，购买房产用于出租或将成为吸引投资者的策略。然而，这并不意味着所有城市都能享受到租赁市场繁荣的红利，仅有人口持续流入、产业聚集和就业机会丰富的城市，才有真正的租赁市场需求。

此外，关于房地产税的讨论，目前迹象表明，未来的政策可能倾向于鼓励持有房产出租，并给予税收优惠，而非采取惩罚性措施。房地产税的引入需考虑其持续性收入特性，确保征收不会阻碍市场活力。温和的通胀策略已在实施中，通过提升CPI增速和预期房租年增长率来推动经济增长，这是在经济新常态下，面对庞大货币规模时，利用价格增长促进经济发展的策略之一。

总体而言，当前的经济环境预示着，为应对未来温和通胀，把握投资时机和资产配置尤为重要。拥有实物资产和保持一定的现金流，是当前环境下既能把握机遇又能抵御风险的理想策略。