李嘉诚的北京“御翠园”捂盘23年后入市，价格暴涨50倍，港风装修遭吐槽

御翠园销售中心坐落于北京姚家园北路与姚家园东里中路交汇处的逸翠园南区，这一地块的历史让不少关注者意外，因为它在漫长的时光后与逸翠园再次产生了交集。作为长江实业在北京的收山之作，御翠园自2001年以约7亿元购得，至今已逾23年。

2023年7月18日，御翠园终于取得了预售许可，尽管销售活动迟至一年后启动。销售中心的工作人员透露，项目当前正处在意向认购阶段，正式开盘时间尚未确定。

朝青板块的街头，深红的海报默默宣告着“御翠园 观景大宅”的到来，标志着这个历经23年开发周期、自带话题光环的项目正式进入市场。根据官方信息，御翠园，即“逸翠园”，定位于高端低密度住宅社区，提供平层与联排别墅两种选择。已获预售证的9栋楼中，包含3栋平层和6栋联排别墅，总面积达9.32万平方米，共有473套房源。另外，项目中还有部分住宅未列入销售名单，并且作为现房销售，成为其独特卖点。

然而，面对当前楼市调整，即便是位置稀缺的御翠园，也开始采取折扣策略。官方公示的平均售价区间为9.07万至9.9万元每平方米，部分户型单价突破10万元大关。销售人员透露，平层住宅享有97折优惠，联排别墅为98折，除四套端户外均已售出，而这四套不参与折扣。

有消息称，御翠园在取得预售证前，预估价曾高达10万元每平方米，超出当前公示价约10%。同时，平层的阳台半面积作为赠品，进一步吸引购房者。项目虽未正式开盘，意向认购中平层需预付50万元，联排别墅需100万元，开盘时间未知。

周边二手房价显示，类似物业如逸翠园、御翠尚府、观湖国际等，价格分布在8.8万至10万元每平方米之间，相比之下，毛坯交付的御翠园在装修成本上对购房者提出了额外要求，而北京多数新房为精装修交付，这在竞争中显得不那么有利。

市场反馈中，御翠园的设计风格和装修风格受到质疑，被指采用的港式建筑风格已显过时，户型设计上亦有不足，如面宽窄、进深长等，与北京新兴项目相比竞争力不足。

回顾历史，御翠园位于北京四环与五环间，地理位置优越，但其价值的提升伴随着长达23年的等待。2001年，长江实业以约7亿元低价购得40万平方米的姚家园地块，当时的楼面价仅为1750元每平方米。如今，御翠园的最低拟售均价已超9万元，与当初楼面价相比，增长超过50倍，长期开发周期显著提升了地块价值。

然而，超长开发周期不仅带来了价值的飞跃，也增加了不确定性，如政策变动、市场需求变化等风险，这对开发商而言是一场考验。在当前北京楼市的调整期，御翠园的市场表现还需时间验证。