今年以来，全国房地产市场迎来了密集的多次政策调整
事实上，现在卖房促销已经不仅仅是降首付、打折、送车位这么简单了
我们之前也写过为了让农民买房，有的地方还搞起了用小麦和大蒜换房的活动
各地为了刺激需求变出来的花招开始很魔幻，想方设法推出各种手段
有的宣布可以 " 先住后买 "、"7 天无理由退房 "，有的试行 " 房贷先息后本 "，甚至多个超大城市直接买房就送户口 ……
从开发商到银行再到当地政府，个个都很拼
这些招数，真能打动购房者吗？
01
买房直接送户口
我整理了下最近正式发布 " 买房送户口 " 政策的城市，不完全统计，有南京、苏州、佛山、合肥、沈阳等近 20 个城市
数据整理自网络，供参考
并且大部分城市的配偶和未婚子女都可以随迁
可谓是 "一人买房，全家落户"
不难看出，其中有多个城市的人口逼近千万大关，正处于新一轮 " 抢人大战 "，人口规模直接关系到城市的地位和未来发展空间
除了这些买房直接就送户口的城市之外，杭州目前则是宣布优化积分落户政策，把购房的分值大大提升，从之前的 30 分直接提高到了 80 分
而落户只需要总分满 100 分即可
也就是说，只要你现在去杭州买房，并且实际居住，基本上就能达到落户要求
谁能想到，曾经炙手可热、一纸难求的户口，现在竟成了全国各地争相送出的 " 香饽饽 "
一直以来，很多一二线城市的户口和配套资源强绑定，户口的作用涉及到买房买车、孩子上学、老人养老以及看病医保报销等，都是非常切实的利益
拥有一座城市的户口，背后代表了对当地优质资源的享受，这也是大家挤破头都想落户到大城市的原因
因此在很长一段时间，落户要么倾向应届生，要么靠人才引进，或者是将各类指标综合打分，和学历、社保、年龄相关，排队几年才能落户是常有的事
到了今年，越来越多的城市开始放宽落户限制，积极探索更加开放、灵活的户籍政策，试图在这一轮的抢人大战中夺得先机
通过吸引省内其它城市和外省的人口，为其发展注入新的动力，一定程度对购房需求释放也会起到促进作用
特别是对于在这些城市工作生活的人来说，解决了购房后的户籍问题，才能让他们更愿意留下来安家落户
02
花式变首套购房资格
楼市火热的时候，各地除了用户口调控购房资格之外，还相继出台了 " 首套房 " 的认定标准
通常来说，分为认房不认贷、认贷不认房、认房又认贷三种情况
其中当属第三种 " 认房又认贷 " 的情况最为严格，之前在全国范围内有 8 个城市实行了该措施，分别是北京、杭州、厦门、广州、青岛、天津、深圳和上海
当你贷款买房时，首套房能享受到的优惠远多于二套房，不仅关系到首付款的比例问题，还涉及到交易的各种税费
因此，购房者都特别重视 " 首套房 " 资格
据不完全统计，目前杭州、苏州、合肥、南宁、广州、青岛、厦门、漳州、温州、安庆、滁州、贵阳等多个城市，都在变着花样提供首套房的资格
有的是跨区算首套，有的是挂牌变首套，还有的是租出去再买房算首套 ……
整理自网络，供参考
再以杭州为例，只要你在西湖区没有房子，就认定是首套房，享受首套房的首付比例和利率
如果你西湖区有套房，想在西湖区再买房，只要把西湖区这套挂出去，也能享受首套房
如此一来，杭州的每个区都可以有一次首套资格，无限 " 续 "
这次，连北京和上海两个超一线城市也跟进了
具体来看，现在北京离婚不满一年的新购房者，如果家庭名下无成套住房，算首套房
上海更为复杂，在 "527 新政 " 发布后不久，对算入本市户籍的多子女家庭购房细则又作了详细的补充
整理自网络，供参考
总的说来，全国各地对首套房认定标准的放松，可以大大降低置换客户的购房成本，加速释放他们的改善需求，进一步推动 " 卖旧买新 " 链条的通畅
03
房贷业务也卷起来了
在房贷利率持续下调、提前还款潮加剧的背景下
各大银行也在推出各种创新招数，来吸引客户，以提振个人住房按揭贷款业务
几种特色还款方式包括有：二阶段还款、双周供、轻松还和气球贷
最特别的就是第四种 " 气球贷 "
" 气球贷 " 讲白了就是先息后本，是一种灵活的还款方式
购房者在前几年只需要向银行支付利息，还款金额较小，随着时间推移逐渐增大，最后一期一次性偿还剩余本金
还款金额就像气球一样 " 前小后大 "，逐渐膨胀
通俗的讲，与常规的等额本金、等额本息相比，" 气球贷 " 最大的用途就是提供 " 缓冲期 "
主要针对工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人，还有短期内收入有所下降、还贷压力较大的购房者
据不完全统计，平安、招商、建设、工商、邮储等银行均有开展过该业务
涉及到的城市有：北京、苏州、杭州、重庆、大连、厦门、成都、郑州、广州、珠海、东莞等
来源：清海地产研究
不过，尽管 " 气球贷 " 能缓解购房者前期的还款压力，但产生的利息要比普通贷款方式高出一大截
以 100 万元贷款为例，贷款利率按照 3.95% 计算，假设贷款时间 10 年
正常等额本息的还款是：月供约 10100 元，到期共偿还本息 121.2 万元
而分摊到 20 年的 " 气球贷 " 等额本息还款则是：前期月供约 6033 元，第 10 年到期一次性偿还 60.3 万元，贷款到期共偿还本息约 132 万元
尤其是最后一期还款压力陡增，购房者仍需要量力而为
04
先住再买，7 天无理由退房 ……
随着电商的快速发展，我们已经习惯了 " 先试用再购买 " 的商业模式，从试喝到试吃，从试衣服到试车
没想到的是，现在楼市也玩起了 " 先住后买 " 的戏码，甚至还能 7 天无理由退货，真的是 " 卷 " 出了新高度
目前，广州和武汉都有多个楼盘推出了 " 先住后买 " 活动，允许让购房者先入住样板间体验，再决定是否购买，最长甚至可以 " 试住一年 "
一来是所见即所得，可以从不同户型、不同楼层、不同视角来实景感受，减轻对 " 货不对板 " 的担忧
二来装修完备，家电、家具都配套齐全，洗澡、做饭、连无线网、睡觉都能充分尝试
广州新盘可试住的房间之一
房子到底好不好，要购房者住过才能说了算
此类活动受到了网友们的广泛关注，调侃希望全国有更多的楼盘开展 " 试住 "，到处住新房，就可以不用租房和买房了
长沙则是由多个国企开发商带头，如梦想置业、中国铁建、城发恒伟
向购房者推出 " 购房 7 天无理由退定 " 的活动，像网购一样，只要不满意就可以无理由退定金，退房
虽说买房这样的大事，很少有人会冲动消费，但难免会有特殊情况出现
这样一来，大家在购房过程中可以有更多的知情权、选择权，大大提高购买信心和满意度
另一方面也促进房企提升自身产品质量和服务水平
芜湖现在正在探索的是开发商与购房人共持产权
购房人可以先购买房屋部分产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，购房人边住边支付租金，用来抵扣购房款
也算是变相的 " 先住后买 "，或者叫 " 边住边买 "
05
这些模式的创新背后
我们看到的是各地楼市的挣扎，变着法地鼓励大家买房
最主要的目的就是激发购房者的需求，减少购房之后出现的障碍或者不利因素，降低购房成本
说到底还是为了去库存
近年来，多个城市的常住人口增速有所放缓
据易居研究院数据显示，截至今年 2 月份，100 个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为 18.0、21.4 和 32.8 个月，三四线的库存压力最大
无论哪种方式都需要多方合作，从当地政府到银行再到开发商
政府提出更多因地制宜的解决方案，服务于当地居民所需
银行发动更大的自主权和定价空间，在符合监管政策的情况下，结合同业情况、贷款人资质等因素实行差异化定价
开发商打造符合当下真实居住需求的好房子
来推动新一轮的 " 去库存 "
以上为正文，来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5346篇原创文章