1
过去的两三个月,我去好几个城市调研看房,这个过程中也正好经历了517新政之后,不同城市市场成交价和成交量的变化。
从我们观测一线真实成交数据看,成交量和成交热度一定是5月比4月热,6月比5月热,7月比6月热。
只不过每个人对市场接触的层级不一样,所以个人体感差别是非常大的。
比如同样两个卖房的,一个卖一套主城区老破大,一个卖一套主城区品质次新,他们现在对市场的感知就完全不一样。
卖老破大的这个朋友现在依然门可罗雀,但卖品质次新的朋友现在应该明显感觉到看房的人比之前多的多,以至于他现在开始考虑是不是卖亏了,卖早了,还要不要卖?
如果你现在问这两个人对未来市场的预判,是完全不一样的。
再比如同样两个买房朋友,一个预算买核心板块改善项目,一个预算只够买近郊刚需盘,那么他们现在在销售中心看到的情景一定是完全不一样的。近郊刚需销售中心依然门可罗雀,核心区品质改善项目销售中心早已开始人头攒动了。
如果你现在问这两个人要不要进场买房?他们的答案一定是不一样的。
那我们该怎么办?相信谁?
1、要关注行情本身,要谨慎看各种新闻和消息。
马看到什么是人决定的,老百姓看到的什么是谁决心的?是算法决定的。
2、要相信趋势,而不是共识。
目前是楼市阶段性底部,这个是共识。但分歧在于究竟是不是最低点?
如果你把底部具象化的话,你会发现其实有两个底部,一个是左侧底,一个是右侧底。
目前这个阶段
共识
是左侧底,而
趋势
是不是右侧底呢?
我觉得我们需要尊重市场,趋势一定是早于共识的。
2
7月4日和7月9号,北京和上海都拍地了。
土拍结果一般。尤其是上海。
在本次土拍之前,上海先是取消了土拍最高限价,接着就是取消房地联动价要求(一定程度上放开了新房备案价的上限)。
再往后就是6月24日,上海就出了一个震惊房圈的大事件。(那就是有个项目叫中海顺昌玖里新房,单价定价29.8w,创了上海新房定价历史新高!不仅如此,49套房,套均8千万到1个亿,一个小时就售罄了。)
回顾历史,每一轮行情逆转都伴随着三大要素:
日光盘、创新高、爆地王
现在是日光盘有了,创新高也有了,就差爆地王了。
可以说氛围都已经烘托到这里了,但最后最高溢价才21%,两个还是底价。
可能大家对这个21%没啥概念。
曾经在中国房地产历史上,出地王最多的一年是2016年。
这一年,深圳光明拍出一个商住用地,当时的溢价率是159.79%。当时上海也有一个地王,以10万/㎡的名义楼板价,最后溢价139%。
当然现在这个结果至少告诉楼市背后这只无形的手一个事实,想要市场转向,想要市场热起来,仅靠目前的政策还不够啊。
很简单,你推一辆正在下坠的小车和推一辆在平地行驶的小车,所用力气是完全不一样。
大家都很清楚,这一波楼市低迷和房价回调是过去20年以来最大幅度的。
你现在想要把他拉起来,肯定是要经过两次努力的,第一次就是纠正之前的错误,第二次努力让人心转向。
所以常规的招数肯定是不够的,7、8月终极大招就快了。
下半年,各位,绑好安全带,上头要带你去飙车。
当然,此时此刻,你还要先确定一件事,就是你是在车上,还是车底。你如果是在车底,这一辆车一旦彪起来,你肯定就尸骨无存了。
大家可以想啊,2017年到现在,M2从169万亿翻到了现在301万亿,这么多钱,可是物价并没有等量飞涨,这非常非常不正常。
你想就三个池子,它们能去哪里?就算它们一直在空转,总归也该出来了吧?
这事细思极恐啊。
再搭配当下又是中国房地产发展近
20多年,最大尺度的一次房价回调。
这两个事情放在一起,细品一下,真是后背发凉啊!
这段时间,无论是上海的豪宅新盘被秒杀,还是鹏瑞一号出5个亿的单子,或者说深圳法拍出50万单价房子,都让我怀疑这帮身价不菲的人是不是收到什么消息,通知他们多久之后就要大F水了,钱要变毛了!赶紧花出去!?
如果一个人无法看懂大的时代洪流,那自然也就无法摸清自己人生的路径。毕竟,我们每一个普通人,都只是时代棋盘上微不足道到极致的一粒小棋子。
然而,真正的时代洪流却是一种奇怪的力量。
它在很多时候是沉默无声的,但如果你真的聆听,它却又是振聋发聩。
3
在过去三四年,无论是自住还是投资,几乎95%的人都认为自己买房买错了。
是什么造成了这种极端的结果?
表面看是跌跌不休的房产价格。
但从根源上是很多朋友在价值投资和趋势投资之间反复横跳。
如果把二者具象化的话,你会看到,价值是沉在底部,走长线。
趋势就像是海面上的浪花,走的是波段。
那你说是价值投资好,还是趋势投资好?
我觉得都很好,但关键就是你要学就学全套,你别在低点做价值,别在高点做趋势啊。
直白点就是,在楼市周期低点跑到偏远新区抱着赌未来的心态买房子。在房价大涨一波后追高买入核心区优质房产。
买房这事,可以买贵的,但真的别买贵了。这波行情跌下来的时候,有多痛,追高的朋友们深有体会。
好房子各有千秋,它们都有对应价格。
在那么问题来了,如果现在让你买房,你是走价值投资还是走趋势投资呢?
我建议走趋势投资。
接下来,我就分享一套趋势投资选房的方法论,包含以下内容:
1、选房考虑因素以及排序?
2、重点关注城市?
3、如何选板块?
4、如何区分哪些是核心板块、成熟板块、新兴板块、外围板块等以及对应的购买群体和注意事项。
5、地段和板块如何结合?
6、如何评估以及选择合适的产品力项目和房源?
以上这套选房方法论也是今年我们去苏州、杭州、广州、深圳等城市实地调研选板块、选项目常用方法之一。
这套方法论只想送给有缘人,如果你需要,可以进入米宅保卫中产行动派,门槛很低,38.8元,一年有效。
关于宏观、关于财经、关于房产、关于教育等等,一切和你家庭财富保值增值的内容,这个平台都有。