不久之后，我们或将面对住宅短缺？真相何在？

不久之后，我们或将面对住宅短缺？

近期，北京大学博雅学院一位特聘教授的访谈在网络上迅速走红。他经常出现在公众视野中，有时成为网友的谈资，有时则遭到模仿和戏谑。然而，他在最近一次访谈中有力反驳了“中国房屋过剩论”，让人耳目一新。他的观点可以归纳为两点：仅凭平均数判断房屋是否充足可能掩盖分配不均的问题；我国房屋高空置率主要出现在农村，而北京、上海等一线城市房屋供应紧张，特别是对北漂、沪漂群体而言。这次他的论述基于数据，值得肯定。

对于“房屋过剩”的普遍认知，我们需要深入分析。有数据显示，全国房屋总数达到6.6亿栋，城镇居民人均住房面积为35.9平方米，这两个数字乍看之下似乎支持过剩的说法。但实际上，这6.6亿栋房屋中，超过90%位于农村，城镇房屋约为4700万栋，其中还包括非住宅建筑。进一步细分，全国商品房数量约为1000万栋，对应着14亿人口，供需关系显得微妙。

至于35.9平方米的人均住房面积，与欧美国家相比看似不低，但考虑到我国采用建筑面积计算（包含公摊），实际居住面积会明显缩水。在人口密集的一线城市，人均住房面积更显局促，如深圳人均仅21.8平方米，去除公摊后仅剩16.35平方米。而且，平均数不能准确反映个体差异，有人拥有多套房产，而有人则无房可居。

通过详细数据解析，可以看出几点：一是城镇住宅的套户比接近饱和，但住房资源分配极不均衡；二是房源地域分布极不均匀，农村地区空置率高达60%，而城市中，尤其是北上广深等一线城市，外来人口的居住条件往往依赖租赁市场；三是优质商品房供应依然紧张，老旧住宅占比较大，改善性需求旺盛但受到经济周期影响。此外，城镇化进程预示着未来仍有大量人口向城市集中，核心城市住房短缺问题将持续存在。

综上，当前中国的住房问题并非简单的过剩，而是供需错配与地域不平衡。一线城市和部分二线城市的需求仍然强劲，而住房资源未能有效匹配人口流动和居住需求。因此，讨论住房问题时，应关注地域特性、人口流动和经济发展的综合影响，而非简单归咎于房屋总量。随着城市化进程和市场调整，住房市场的分化现象将会愈发显著。

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