1800多个县城要出手收房了 库存消化新举措来临

近日，住建部召开会议，提出推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。这也意味着，新时期的住房保障进一步扩围到三四线城市和县城。这与2021年和2023年国家相继部署并重点发展的两类保障性住房产品——保障性租赁住房（以下简称“保租房”）和配售型保障性住房（以下简称“配售房”）重点发展的区域有较大区别。

图/视觉中国

无论是2021年推进保租房的国办发22号文，还是2023年规划建设配售房的国发14号文，其确定的保障对象，要么是新市民、年轻人，要么是工薪阶层、人才群体，他们基本集中在大城市、超大或特大城市。比如，“十四五”全国计划筹建保租房870万套，40个重点城市就达到650万套；配售房明确要在城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，后扩大到省会城市或城区常住人口超过100万的城市。

当时的考虑是，这些城市房价水平高，人口流入多，且主要是年轻人，住房支付能力弱，“住房焦虑”的情绪很重。相比之下，三四线城市及县城供求关系不紧张，房价水平低，住房问题不突出，发展保障房的必要性较低。

不过，事态正在变化。今年4月30日中共中央政治局会议明确“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。作出上述部署，主要基于住房形势的根本性改变，即“供求关系发生重大变化”。截至5月份，在售现房库存达到7.4亿平方米，创历史新高，超过了上一轮去库存时的高点。由于销售端下滑更明显，去化周期更长，特别是三四线城市和县城。

新时期，我国积极推进以县域为载体的新型城镇化，促进城乡融合、要素双向流动和公共服务均等化，让乡镇村的村民、居民既能选择在原有的农业体系内稳定就业，还能享受在县城就近就医、养老，子女还能在县城接受教育，从而带动内需和消费增长。当下及未来，县城（包含部分镇）在教育、医疗、公安干警等公共服务和社会治理等方面的就业人员将会增加。

一直以来，城镇化偏向于大城市化、都市圈化，三四线城市及县城人口集聚减弱，上一轮棚改以来新增的商品房去化难。因此，发展保租房和配售房，首先有利于推动本地商品房去库存，稳定县市商品房市场供需和价格体系；其次，在县市发展保障住房，能补缺公共服务短板，降低新型城镇化的成本；最后，发展保障住房，还能提高县市对人才的吸引力，能留住人才。

当下，越到县区等基层，公共服务缺口越大，公共事项越繁杂、越琐碎，越需要填补公共人员。近年来，公务人员和事业单位招聘，很多名额开始向县城倾斜，以提高基层治理能力，但县城留住人才的机制不佳，财政状况紧张的情况下更是如此。如果能针对性地推动保障房筹建，全面降低安居成本，再加上基础薪酬和市区差距不大，则能明显夯实引凤筑巢的优势。

在县城发展保障性住房，关键在于“坚持以需定购，准确摸清需求”，即细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求，在此基础上明确收购安排。当前县城普遍房源较多，不管新房还是二手房。主要是因为2021年下半年以后，县城房价普遍阴跌三年左右，价格处在历史低位、交易规模也难以提升。

同时，在县城教育、医疗、公安等领域新就业的人群，多半为大城市毕业的大学生，或考公、考编、创业等返回县城的人。目前看，“90后”“00后”就业的年轻人，他们对房价敏感，对居住品质要求也高。因此，做好收购存量房源做保障性住房，首先要精准摸清需求特征（支付能力、区位诉求和配套设施等），然后结合招聘规模，锁定保障房的需求。

接下来，带着锁定的需求去摸排存量在售新房项目。需要注意的是，县城大量新盘项目处于滞销、停顿态势，在售已建成的新房项目普遍存在配套短板。市级政府要用好金融支持（再贷款、专项债）、财政扶持（补贴或奖励、税收减免）、规划调整等政策利好，统筹收购、配售与后续项目（含配套）启动的循环，让增量资金和政策优惠发挥撬动和盘活市场的作用。

由于县城财政状况较为紧张，推动保障房筹建，需要让存量项目启动和循环，推动住房保障。一方面，以积极的住房保障政策引入新增住房需求；另一方面，让新增需求转化为现实需求，就须降低保障房价格、提高社区配套品质，让县城保障房具备“低房价、高品质”的优势。

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