收购存量商品房扩大至县级以上城市，释放什么信号？

海报新闻记者 秦文 黄晓荣 济南报道

6 月 20 日，住房城乡建设部召开了 " 收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议 "，并明确表示，要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

6 月 20 日，住房城乡建设部召开了 " 收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议 "。

这意味着，收购存量商品房用作保障性住房 " 扩容 " 至县级以上城市。那么，这一楼市新政对房地产市场有何影响？释放了什么信号呢？对此，6 月 22 日，海报新闻记者联系了中指研究院市场研究总监陈文静，陈文静表示，通过收购市场未售新房作为保障房，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。

收购存量商品房扩大至县级以上城市

记者看到，" 收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议 " 强调，各地市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照 " 政府主导、市场化运作 " 的思路，自主决策、自愿参与。

" 收购范围明显扩大，此过程中，市县准确摸清需求，摸清本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况至关重要。" 陈文静表示。

同时，会议要求，要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。

各地开启新一轮 " 去库存 " 举措

记者注意到，在 5 月 17 日的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长董建国曾明确，要推动消化存量商品住房，城市政府坚持 " 以需定购 "，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。

同日的吹风会上，央行也宣布拟设立保障性住房再贷款，规模为 3000 亿元，用以支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

此后，全国多地启动收储举措。根据中指监测，今年二季度以来，湖北省、宁夏回族自治区、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

" 从已出台相关政策的城市来看，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价。" 陈文静表示。

具体来看，惠州提出 " 以同地段保障性住房重置价格为参考上限 "，杭州临安明确 " 以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价 "。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为 " 土地成本 + 建安成本 "，也为其他城市提供了一定参考。

6 月 12 日，央行在山东省济南市召开了保障性住房再贷款工作推进会，从金融端加快推动保障性住房再贷款落地。此次推进会也明确，收购对象严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，同时收购用途也精准要求收购的商品房定向用于保障性住房。陈文静分析，" 该会议落实了‘去库存’导向，多部门协同推进，也有利于相关举措尽快落地，助力化解房地产风险 "。

值得注意的是，目前，已有约 30 城出台政策鼓励 " 收储 " 去库存，包含广州增城、武汉、杭州临安区、贵阳、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽庐江、临沧、大理白族自治州等地。

但是记者梳理得知，不少城市的收储计划或涉及二手房，或未披露具体实施方案，具体落地效果尚不明确。

例如，南京在近日出台的《南京市规划建设保障性住房实施方案》中提及，将适当改建或收购存量住房用作保障性住房；大理也在《关于进一步促进房地产业平稳健康发展》的文件中提及，鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房；而郑州则计划收储 5000 套二手房改造为保障房。

杭州市临安区住房和城乡建设局发布相关 " 收储 " 公告。

杭州市临安区的收储计划显示，该地在 5 月 11 日就曾发布公告称，在临安区范围内收购一批商品住房用作公租房，要求房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过 70㎡；整体收购房源面积原则不超过 10000 平方米，现房或一年内具备交付条件的期房。

收购范围扩大，对房地产市场有何影响？

据中指研究院统计，50 个重点城市中，三、四线代表城市出清周期为 29.6 个月，去化周期最长。陈文静表示，而收购存量商品房用作保障房扩面至市县，对于促进三、四线城市房地产市场健康发展，尤为有着积极的意义。

陈文静表示，通过收购市场未售新房作为保障房，对房地产市场有着良性影响。第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。第三，多地将收购对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。第四，房企出售已建成商品房后，回笼的资金可用于支持在建工程，助力保交房。

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