本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

" 月供可以降啦 "，来自陕西西安的林淞，得知他办理房贷的建设银行近日推出了 " 先息后本 " 的还款方式后，迫不及待地提交了申请。

如果申请获批，在接下来的 24 个月，林淞每个月只需偿还 1 元的本金，以及 3661.52 元的利息，对比原来的月供，少还了将近 2000 元。

来自河南郑州的业主也发现建设银行和兴业银行提供了 " 先息后本 " 的选项，这名业主以建设银行为例，称 " 剩余 20 年房贷中，我可以选择两年只还利息和 1 元本金 "，从而暂时减少月供金额。

" 先息后本 " 是一种常见于经营贷的还款方式，如今在商业性个人住房贷款领域流行了起来。同时，惠及人群不止已经房贷在身的业主，还有计划申请商贷的购房者。

时代财经了解到，截至 6 月 6 日，房贷 " 先息后本 " 已在广州、北京、西安、郑州、苏州、清远等城市落地，提供 " 先息后本 " 的银行因城而异，涉及银行包括建设银行、兴业银行、工商银行、平安银行、华润银行、广发银行等。

此前，商业性个人住房贷款常见的还款方式只有等额本息和等额本金，现在还款方式花样频出，除了 " 先息后本 "，还有 " 二阶段还款 "" 双周供 "" 轻松还 "" 随薪供 "，以及面向年龄偏高借款人群的 " 超期月供 "。

多地推出房贷 " 先息后本 "

" 还贷压力太大了 "，为了暂时歇口气，房贷还款期限还剩 24 年的林淞在得知建设银行推出 " 先息后本 " 之后不久，就通过建设银行 App 的 " 申请还款计划调整 " 页面发起 " 申请降低月供 "。

在随后出现的 " 降低月供 " 页面，林淞可以自由填写 " 最低偿还本金 "，他填写了最低额度 1 元；" 降低期数 " 一栏提供了 1 至 24 期（注：1 期为 1 个月）等 24 个选项，林淞选择了顶格的 24 期；" 未还本金后期还款方式 " 则只有 " 剩余期限每月分期摊还 " 的选项。

" 这样，在这 2 年内，我可以减少每个月的月供，约 2000 块 "，林淞告诉时代财经，他原本的月供超过了 5600 元，而在 " 先息后本 " 的头两年，他每个月只需要偿还 1 元本金和 3661.52 元利息。

时代财经了解到，截至 6 月 6 日，房贷 " 先息后本 " 已至少在广州、北京、西安、郑州、苏州、清远等城市落地，提供 " 先息后本 " 的银行因城而异，而且部分银行只针对新增贷款，部分只针对存量贷款，还有一些银行则同时兼顾新增和存量贷款。

整体而言，市场上 " 先息后本 " 的主流方案是最长 24 至 60 期的 " 先息 " 期数，在此期间，借款人只需按月付息、无需偿还本金，约定期满后，再在剩余贷款期限内按期偿还贷款本息。

以广州为例，根据房卫士平台，截至 6 月 3 日，广州一共有 6 家银行提供 " 先息后本 " 的还款方式，包括华润银行、广发银行、浦发银行、中信银行、兴业银行和农业银行。其中，1 家银行最长 " 先息 " 期数为 24 期，4 家银行为 36 期，1 家银行为 60 期。

时代财经以购房者的身份致电一家城商行广州某支行，个贷经理表示符合条件的借款人最长可以申请 2 年 " 先息后本 " 以及 28 年的等额本息，而某股份制银行海珠区某支行个贷经理则称最长 3 年以及 27 年的等额本金或等额本息。

相比传统的等额本息或本金还款方式，选择 " 先息后本 " 意味着借款人还贷能力要弱一些，但银行对这类借款人的要求并没有显著提高。

城商行广州某支行个贷经理告诉时代财经，名下有房者符合 " 先息后本 " 申请条件，如果名下无房，只要就职的公司是优质单位也可以，而股份制银行海珠区某支行个贷经理则表示只要 " 收入证明覆盖月供金额两倍或以上 " 就可以申请，实际上这也是过往银行审核申请人还款能力的常见标准。

近期，针对商业性个人住房贷款，银行纷纷推出新的还款方式，而此前常见的还款方式只有等额本息和等额本金。在新增还款方式当中，除了主流的 " 先息后本 "，市场上还存在 " 二阶段还款 "" 双周供 "" 轻松还 "" 随薪供 "，以及面向年龄偏高借款人群的 " 超期月供 "。

其中，平安银行推出的 " 二阶段还款 " 和兴业银行的 " 随薪供 " 本质上依然是 " 先息后本 "，" 轻松还 " 亦与 " 先息后本 " 有相似之处，而 " 双周供 " 是快速还款、节省利息的方式，借款人每两周还本付息一次，每期按 14 天计息，" 超期月供 " 则为年龄偏高的借款人群增加借款年限。

银行开始 " 卷 " 还款方式

" 以前如果有一些人买了房但还款能力不足（导致断供），正常情况下是拍卖断供房，但现在（存量房贷客户）还款能力不够的情况在增多，就不能继续使用这个方法了，如果大面积出现断供将会引发系统性风险，而‘先息后本’的还款方式能够减轻这类客户的还贷压力。" 广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源表示。

郑大源认为，无论通过降低首付比例，还是减轻还款压力的手段来吸引购房者买房，实际上 " 也是相当于为一部分具有还款压力的二手房业主减负，或者加速高库存新房的去化 "，而对部分银行来说 " 也是希望（借此）多做一些单，当然每个银行的情况、风险意识不一样 "，并非所有银行都会面向新增房贷客户提供 " 先息后本 " 的选项。

根据中国人民银行在今年 1 月发布的《2023 年金融机构贷款投向统计报告》，2023 年末，个人住房贷款余额 38.17 万亿元，同比下降 1.6%，增速比上年末低 2.8 个百分点。个人住房贷款余额缩水的背后，是还款额度超过银行投放额度，银行普遍面临不小的投放压力。

某国有六大银行广州地区的一名工作人员告诉时代财经，该行面向新增房贷客户推出 " 先息后本 " 的最终目的确实是为了 " 服务客户，把钱贷出去 "，但为了控制风险，该行既不会主动向客户推荐 " 先息后本 "，而且 " 只针对特别优质的新客户，每个客户都要单独拎出来讨论是不是可以执行‘先息后本’ "。

至于效果，不同业内人士均向时代财经表示，办理 " 先息后本 " 的客户不多。其中，广州资深房产中介李明称，其所供职的中介机构目前已有客户成功操作 " 先息后本 " 的房贷申请，" 但是这种还款方式利息会更多，如果不是真正缺钱，客户都不太愿意去做 "。

存量房贷客户买账的人数也不多。申请了 " 先息后本 " 的林淞表示，建设银行 App 没有展示 " 先息 " 期限结束后的月供金额。不过，可以确定的是会比调整还款计划之前更高，因为 " 先息 " 期间的未还的本金会在剩余的 22 年内平摊到月供中。林淞表示自己之所以选择了这种还款方式，是因为 " 更倾向于过好当下 "，也更期待未来存量房贷利率会继续降低。不过，据时代财经了解，和林淞持相同想法的人不占多数。

来自上海的业主和郑州的业主均向时代财经表示，" 先息后本 " 会导致整体利息增加、后期还款压力变大，这是他们面对 " 先息后本 " 的选择却没有动心的主要原因。

" ‘先息后本’看起来多了一些缓冲时间，但从长远来看，负债却更高了，选择‘先息后本’大概是最无奈的情况下才会考虑的选择，而且前提还是要能保证自己两三年后能够续上正常的还款 "，上海业主刘恬表示。

刘恬直言，如果自己能在后期正常还款，" 为了度过两三年的困难期，我会优先考虑向家人、亲戚借款，让他们也赚点利息，而不是把更多的利息给到银行 "。

（文中受访者林淞、李明、刘恬均为化名）